發佈日期：2020/11/04
蕭又安
天有不測風雲，人有旦夕禍福，用的到的是財產，用不到的變遺產。不動產買賣交易四大流程，簽約、用印、完稅、點交整個流程約需要30~45天，如果有特殊條件的案例，需要配合節稅或特殊需求，可能超過半年，甚至一年以上。
2020年9月間賣方王先生透過知名房屋仲介公司成交了一筆土地，因為該土地需要分割的關係，所以買賣雙方約定最遲於2020年12月中旬辦理點交事宜。在9月間所有的分割手續完成，將買方擬承買的107坪，於9月30日立約申報增值稅在案，並於10月7日核發增值稅單。詎料，通知賣方繳納土地增值稅時，賣方家人卻告知賣方已於10月初往生，目前正在處理後事，另外再和我們約時間處理完稅事宜。
依照土地登記規則第102條的規定，本標的於2020年9月1日簽立土地買賣契約書(私契)，同年9月30日立契申報土地增值稅(公契)，出賣人於10月初往生，因為過世發生在公契申報土地移轉現值後，所以得僅由權利人敘明理由，檢附載有義務人死亡時記事之戶籍謄本及其他有關之證明文件，單獨申請登記。所有的程序不受賣方往生而受影響，至於未來賣方應得的買賣價金則變成遺產，由繼承人協議分配或是公同共有。
但是，如果這個案件當初並沒有於賣方往生前申報土地移轉現值(公契)，則無法照土地登記規則第102條的規定，得僅由權利人單獨申請登記，而是等合法繼承人完成繼承登記後，再由繼承人登記予買方，其程序及所需時間將大不相同。
實務上，有些被繼承人的遺產眾多，親屬間對於遺產分配的想法不同，導致賣方遺產無法順利繼承，而造成原買賣案件延宕，無法順利於約定時間內完成點交，甚至改走法院判決，曠日廢時，最後才取得所有權的情形。
所以，一樣的不動產買賣，二樣情！您的私契成立後，公契申報了沒？，當無常比明天早報到時，公契的申報是買賣案件是否順利履約的分水嶺，不可不注意。記得，不動產買賣慎選地政士，準時申報土地移轉現值(公契)，確保買方權益。
資料來源：MyGoNews